Как мы считаем доходность
Для каждого объекта на продажу мы оцениваем, сколько он может принести за год, — и сравниваем это с тем, что дал бы вклад под ключевую ставку ЦБ.
Формула
Рост цены = цена × рост цен в районе за год
Аренда = месячная аренда × 12 × (1 − простой) × (1 − расходы)
Доход за год = рост цены + аренда
Доходность = доход за год ÷ цена × 100%
Вклад = цена × ключевая ставка; разница = доходность − ставка, в п.п. и рублях
Откуда данные
- Рост цены — среднегодовой рост цены квадратного метра в районе. Если по району данных нет — среднее по городу, затем — годовое изменение средней цены м² на вторичном рынке по региону (Росстат; данные ещё не загружены). Если нет и его, рост не учитывается (мы не подставляем «красивые» значения). Средняя по региону грубее районной: в карточке объекта такой рост помечен.
- Аренда — оценка продавца, а если он её не указал — медиана аренды квартир в районе с учётом площади. Для домов, участков, гаражей и коммерции рыночную медиану квартир не применяем.
- Простой — 8,0% года без арендатора, расходы и налоги — 10,0% арендного дохода. В карточке объекта эти значения можно поменять ползунками.
- Ключевая ставка — официальные данные Банка России (cbr.ru), обновляются ежедневно. Сейчас 14,0%, действует с 27 июля 2026. Если источник недоступен, показываем последнее известное значение с датой.
- Города и регионы — справочник «Города России» HFLabs (данные ФИАС через DaData, население — по Википедии), лицензия CC BY-SA 4.0.
Пример
Квартира за 10 000 000 ₽, рост цены 6,0% → 600 000 ₽. Аренда 50 000 ₽ в месяц с учётом простоя и расходов → 496 800 ₽. Итого ≈ 1 096 800 ₽, или ≈ 11,0% годовых. Вклад под 14,0% дал бы 1 400 000 ₽ — объект ниже ставки на 3,0 п.п.
Часть объектов оказывается ниже ключевой ставки — и мы это честно показываем. Доходность не завышается ради выдачи.
Покупка в ипотеку
Платёж = кредит × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), где r — ставка ÷ 12, n — срок в месяцах
Доход на свои деньги = рост цены всего объекта + аренда − проценты банку за первый год
Доходность на свои = доход на свои ÷ первый взнос × 100%
Сравниваем со вкладом на ту же сумму, что ушла в первый взнос
Погашение основного долга — не расход: эти деньги остаются вашим капиталом в объекте. Если аренды после простоя и расходов не хватает на платёж, калькулятор показывает, сколько придётся доплачивать каждый месяц. Налоговые вычеты и страховки не учитываем.
Индекс доходности по районам
Для каждого района считаем типовую квартиру 50 м² по медианам цены квадратного метра и аренды, с теми же простоем и расходами, что и в карточках. Доходность города — среднее по его районам. Районы без медиан цены или аренды в индекс не попадают. Новый выпуск выходит после каждого изменения ключевой ставки, прошлые выпуски не пересчитываются задним числом. Смотреть индекс.
История ключевой ставки
При изменении ставки вердикты «выгоднее / ниже вклада» пересчитываются для всех объявлений.
Расчёт ориентировочный, основан на статистике и допущениях, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и не гарантирует доходность.
Смотреть объекты по доходности →